Türk Borçlar Kanunu madde 355 “(1) Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. (2) Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. (3) Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmünü amirdir.
Kanun metninden de anlaşıldığı üzere yeniden kiralama yasağı, kiralayandan kaynaklanan sebepler neticesinde kiracının tahliye edilmiş olması sonrası uygulama alanı bulmaktadır. Öte yandan yine kanun lafzı gereğince, yeniden kiralama yasağının konut ve çatılı işyeri için kurulan kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulabileceğini, diğer kira ilişkilerinde bulamayacağını belirtmiş olalım.
Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Konunun daha iyi anlaşılması açısından, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 2017/211 E., 2017/307 K. sayılı kararından bir kesiti aşağıda alıntılamaktayız:
“…Davalı, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edilmediğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur. TMK.’nın 355.maddesinde; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Yargıtay 6.HD’nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.’nın 355. maddesindeki, “sağlandığında ” ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiş ve hüküm bozulmuştur…”
Görüldüğü gibi, kiraya verenin kiralananın tahliyesine istinaden kiracıya ihtarname göndermesi üzerine kiracının kiralananı tahliye etmesi tazminata hak kazanmak için yeterli olmamaktadır. Yüksek Mahkeme’nin bu tutumunun, hakkın kötüye kullanılması ve suistimale yol açması bakımından doktrinde yaygın şekilde eleştirildiğini de belirtelim.
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
