Kira sözleşmesinin tarafları, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, kural olarak kira bedelini özgür iradeleriyle belirleyebilmektedirler. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bu serbesti, yalnızca kira sözleşmesini akdederken geçerli olup, kanun koyucu, izleyen kira dönemleri için bu serbestiye bir takım sınırlandırmalar getirmiştir. Kanun koyucunun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin öngördüğü düzenlemeler, kiracıyı koruma amacı taşımaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme belirli süreli olsa dahi, sürenin sonunda kendiliğinden son bulmamakta; kiracı, süre bitiminden en az onbeş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Kira sözleşmesinin sürekli edimli bir sözleşme olması ve sözleşmenin sona ermesinin belirli şartlarda mümkün olması sebebiyle, belki de yıllarca sürecek olan kira sözleşmesinde, tarafların başlangıçta belirlediği kira bedelinin sabit kalması hakkaniyetle bağdaşmayacak, zaman içerisinde çeşitli kıstaslara göre değişecek olan kira bedelinin belirlenmesi sorunu ve gereği ortaya çıkacaktır.
Türk hukukunda kiraya verene kira bedelini tek taraflı olarak artırma hakkı tanınmamıştır. Kira bedelinin hangi miktarda artırılacağı hakkında sözleşmenin tarafları arasında bir anlaşmaya varılamadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davası ile mümkün olacaktır. Kira tespit davası, kiraya veren ve kiracının kira bedeli üzerinde uzlaşmamaları üzerine ödenecek kira bedelinin tespitine ilişkin davadır.
Kira tespit davasını kiralananın maliki, kiralayan (kiraya veren) veya kiracıdan biri açabilmektedir. Kiralanan, kiracı tarafından boşaltılmış olsa dahi tahliye tarihine kadar geçen süre için kira bedelinin tespiti istenebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 345 “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” hükmü uyarınca, kira tespit davası her zaman açılabilecektir. Davanın açılma zamanı, tespit edilecek olan kira bedelinin hangi kira dönemine etki edeceği noktasında önem taşımaktadır. TBK madde 345 “…Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” hükmüyle, kira tespit davasının açıldığı zamana göre etki edeceği döneme ilişkin düzenleme yapılmıştır. Kanun koyucunun öngörmüş olduğu süre içerisinde açılmayan kira tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira dönemine etki edecektir.
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir.
Kira bedeli yazımız için (Lütfen bkz…)
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
