Bir önceki yazımızda 1.7.2020 tarihinde işyeri kiraları bakımından yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) maddelerine genel bir giriş yapmıştık (Lütfen bakınız.). Bu yazımızda yürürlüğe giren maddeleri inceleyeceğiz.
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin bazı maddelerinin yürürlüğe girmesi 8 yıl ertelenmişti. Erteleme süresinin sona erdiği 1 Temmuz 2020 tarihine kadar herhangi bir yeni düzenleme yapılmaması halinde kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiraları bakımından uygulanacak bazı hükümler yürürlüğe girmiştir.
Yürürlüğe giren maddelerin etkileyeceği kira ilişkileri için kanun koyucu 2 koşulun varlığını öngörmüştür. Buna göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişilerden olması veya tüzel kişi olması gerekmekte olup aynı zamanda kiralananın çatılı ya da çatısız iş yeri olması gerekmektedir.
İşyeri Kiraları İçin Yürürlüğe Giren Maddeler ve Sonuçları
- Kiracının
Güvence Vermesi (TBK 342): Sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu
getirilmişse bu güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Bununla
birlikte hüküm güvence bedellerinin, yalnızca iki tarafın rızası veya icra
takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı ile çekilebileceği bir
banka hesabına yatırılması öngörülmüştür. Hükmün 1 Temmuz 2020’de işyeri
kiraları için yürürlüğe girmesi ile birlikte, işyeri kira sözleşmeleri
kapsamında alınan güvenceler için de bu hüküm geçerli olacaktır.
- Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK 343): Önceki kanun dönemindeki maddeler ile paralel olan bu hükümle, taraflar arasında kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı aleyhine kira bedeli haricinde bir değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Hükmün 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları için de yürürlüğe girmiş olması uygulamada bir etki doğurmayacaktır.
- Kiracı
Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK 346): Yürürlüğe girecek maddeler arasında
uygulamada tartışmalara en çok sebebiyet verecek hüküm kiracı aleyhine
düzenleme yasağı olarak ifade edilmektedir. Madde ile kiracıya kira bedeli ve
yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini
düzenlenmiştir. Hükmün işyeri kiraları için yürürlüğe girmesi ile birlikte,
kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza
koşulu ödenmesi ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olması gibi hükümler
geçersiz olacaktır.
İşyeri kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan, kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde geri kalan tüm kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin düzenlemelerin geçersiz olacağı konusunda herhangi bir şüphe yoktur. Ancak kira sözleşmesindeki diğer cezai şart hükümlerinin uygulanmasına olan etkisi Yargıtay içtihatları ile netleşecektir.
Hukuk Desteği