12. Yargı Paketi kapsamında ortaklığın giderilmesi süreçlerine ilişkin öne çıkan düzenlemelerden biri, miras yoluyla edinilen taşınmazların satışına ilişkindir. Teklif ile maliklerinin tamamı mirasçılardan oluşan taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde ilk açık artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması öngörülmektedir.
Uygulamada miras kalan ev, arsa, tarla veya işyeri gibi taşınmazlar, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı hallerde ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilmektedir. Mahkemece taşınmazın aynen taksimi mümkün görülmezse, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmekte ve satış sonunda elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılmaktadır.
Mevcut sistemde satışın açık artırma yoluyla yapılması, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin de ihaleye katılabilmesi sonucunu doğurmaktadır. Bu durum, özellikle aileden kalan taşınmazların mirasçılar dışındaki kişilere geçmesine neden olabilmekte; ayrıca taşınmazın gerçek değerinin altında satıldığı yönünde itiraz ve tartışmaları da beraberinde getirebilmektedir.
12. Yargı Paketi ile öngörülen yeni usul, bu noktada mirasçılara öncelikli satın alma imkanı tanımaktadır. Buna göre, miras yoluyla edinilen ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda birinci açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır. Böylece taşınmazın doğrudan üçüncü kişilere satılması yerine, öncelikle mirasçılar arasında el değiştirmesi hedeflenmektedir.
Ancak ilk artırmada satışın gerçekleşebilmesi için teklif edilen bedelin taşınmazın muhammen kıymetinin tamamını ve satış giderlerini karşılaması gerekecektir. Bu şart, taşınmazın düşük bedelle el değiştirmesinin önüne geçilmesi bakımından önemlidir. İlk artırmada mirasçılar arasında alıcı çıkmaması veya gerekli şartların oluşmaması halinde ise ikinci artırma yapılacak; bu aşamada üçüncü kişilerin de ihaleye katılması mümkün olabilecektir.
Düzenlemenin hukuki önemi, ortaklığın giderilmesi davalarında taraf menfaatleri arasında daha dengeli bir satış mekanizması oluşturulmasıdır. Bir tarafta ortaklığın sona erdirilmesini ve payına düşen bedeli almak isteyen mirasçının menfaati, diğer tarafta aileden kalan taşınmazın üçüncü kişilere geçmesini istemeyen mirasçıların korunmaya değer beklentisi bulunmaktadır. Yeni sistem, bu iki menfaat arasında denge kurmayı amaçlamaktadır.
Bununla birlikte düzenleme, uygulamada bazı yeni değerlendirme alanları da doğurabilecektir. Özellikle muhammen kıymetin doğru belirlenmesi, mirasçıların ihaleye katılım şartları, teminat yükümlülüğü, satış ilanının içeriği ve ikinci artırmaya geçiş süreci dikkatle takip edilmelidir. Taşınmazı satın almak isteyen mirasçılar bakımından ise satış sürecine hazırlıklı olmak, artırma şartlarını bilmek ve mali planlamayı önceden yapmak önem taşıyacaktır.
Ortaklığın giderilmesini isteyen mirasçılar açısından düzenleme, satış sürecinin aşamalarını değiştirebilecek niteliktedir. İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması süreci belirli ölçüde uzatabilecekse de, taşınmazın gerçek değerine daha yakın şekilde satılması ve satışa ilişkin itirazların azaltılması bakımından önem arz etmektedir.
Sonuç olarak 12. Yargı Paketi ile miras kalan taşınmazların satışında öngörülen yeni usul, ortaklığın giderilmesi davalarında mirasçıların konumunu güçlendiren bir düzenleme niteliğindedir. Düzenleme yasalaşırsa, miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ilk artırma mirasçılar arasında yapılacak; ancak satışın gerçekleşebilmesi için muhammen kıymetin tamamını ve satış giderlerini karşılayan bir teklif verilmesi gerekecektir.
Bu nedenle miras kalan taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açılmadan önce taşınmazın değeri, mirasçıların pay oranları, satın alma iradesi, satış sürecine katılım şartları ve olası ikinci artırma ihtimali birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuk Desteği