Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin nasıl belirleneceği, taraflar arasında sıklıkla uyuşmazlığa neden olmaktadır. Özellikle kira sözleşmesinde yıllık artış yapılacağı açıkça kararlaştırılmış olmasına rağmen kiracının artış uygulamaksızın önceki kira bedelini ödemeye devam etmesi veya sözleşmedeki artış hükmünün yeterince açık olmadığı iddiası, kira farkı alacağı ve tahliye taleplerini gündeme getirebilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 344. maddesi uyarınca tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Buna göre kira sözleşmesinde artışın hangi ölçüte göre yapılacağı belirli ve hesaplanabilir biçimde kararlaştırılmışsa söz konusu hüküm, kanuni sınırlar içerisinde tarafları bağlamaktadır. Yeni kira döneminde artış yapılabilmesi için tarafların her yıl yeniden anlaşması veya kiraya verenin ayrıca artış bildiriminde bulunması gerekmemektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 09.10.2024 tarihli kararına konu olayda taraflar arasında 29.08.2017 başlangıç tarihli bir konut kira sözleşmesi düzenlenmiş ve sözleşmede kira bedelinin “TEFE-TÜFE ortalamasına göre veya yüzde oranında” artırılacağı kararlaştırılmıştır. Kiraya veren, sözleşmedeki artış şartının uygulanmadığını ileri sürerek kira farkının tahsili amacıyla icra takibi başlatmış; kiracı ise herhangi bir kira borcunun bulunmadığının tespiti talebiyle dava açmıştır. İlk Derece Mahkemesi, sözleşmede artışın hangi oran üzerinden yapılacağının yeterince açık olmadığı gerekçesiyle artış hükmünü belirli ve belirlenebilir kabul etmemiştir. Yargıtay ise sözleşmede yer alan “TEFE-TÜFE ortalamasına göre” ibaresinin hesaplanabilir nitelikte olduğunu ve bu kısmın tarafları bağladığını değerlendirmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 09.10.2024T, 2024/1143E, 2024/2911K; “Taraflar arasındaki 29.08.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 6 ncı maddesinde, kiracının sözleşme sonunda kira bedelini TEFE-TÜFE ortalamasına göre veya yüzde oranında artırmayı kabul ve taahhüt ettiği düzenlenmiştir. Artış şartının ilk kısmı belli ve muayyen olup, geçerli olan bu hüküm tarafları bağlar. Bununla birlikte 01.01.2019 tarihinden itibaren çatılı taşınmaz kiralarında uygulanacak artış oranının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenmesi gerekir. Mahkemece kira sözleşmesindeki geçerli artış şartı, yasal düzenlemeler ve davacı tarafından yapılan ödemeler birlikte değerlendirilerek takip konusu dönem bakımından bakiye kira borcu bulunup bulunmadığının tespit edilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.”
Karar uyarınca kira sözleşmesinde belirli ve hesaplanabilir bir artış hükmü bulunması halinde bu hüküm göz ardı edilememektedir. Kiracı, yeni kira döneminin başlamasıyla birlikte kira bedelini sözleşmedeki artış yöntemine göre hesaplayarak ödemekle yükümlüdür. Bununla birlikte sözleşmedeki artış oranı, TBK’nın 344. maddesinde öngörülen kanuni üst sınırı aşamayacaktır. Sözleşmedeki yöntem daha yüksek bir artış sonucunu doğuruyorsa artış yalnızca TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırında uygulanabilecektir.
Uyuşmazlık halinde kira borcu, taraflardan birinin tek taraflı olarak bildirdiği tutar üzerinden belirlenmemelidir. Öncelikle sözleşmedeki artış hükmünün geçerli olup olmadığı tespit edilmeli, ardından her kira dönemi için kanuni sınırlamalar dikkate alınarak ödenmesi gereken kira bedeli hesaplanmalı ve bu tutar kiracının fiilen yaptığı ödemelerle karşılaştırılmalıdır.
Sözleşmedeki geçerli artış hükmünün uygulanmaması nedeniyle doğan kira farkı, şartları mevcutsa icra takibine konu edilebilir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için talep edilen kira farkının sözleşmeye ve kanuna uygun biçimde hesaplanmış, muaccel olmuş ve kiracıya tanınan yasal süre içerisinde ödenmemiş olması gerekmektedir.
Sonuç olarak Yargıtay, kira sözleşmesinde belirli ve hesaplanabilir şekilde düzenlenen TÜFE esaslı artış şartının geçerli olduğunu ve tarafları bağladığını kabul etmektedir. Bununla birlikte sözleşmedeki artış hükmü, kanuni üst sınırlar dahilinde uygulanmalı; gerçek kira borcu sözleşme, yürürlükteki yasal düzenlemeler ve fiili ödemeler birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.
Hukuk Desteği