Borçlunun tescil hakkı bir sözleşmeye dayanıyorsa, öncelikle sözleşmede belirlenen devir şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılır. Taşınmazın devri inşaatın tamamlanmasına, yapı kullanma izin belgesinin alınmasına, eksik işlerin giderilmesine veya başka bir edimin yerine getirilmesine bağlanmış olabilir. Borçlu bu yükümlülükleri yerine getirmemişse henüz tescil hakkı doğmamış olabilir. Alacaklı da borçlunun sahip olduğundan daha geniş bir hak kullanamayacağı için borçlunun talep edemeyeceği bir tescili onun adına isteyemez.
İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) m. 94 ikinci fıkra kapsamında açılacak davada taşınmazın kimin adına tescilinin istendiği de önemlidir. Alacaklı taşınmazın kendi adına tescilini talep edemez. Tescil, takip borçlusu adına istenmelidir. Taşınmaz borçlu adına tescil edildikten sonra icra dosyasından haciz konulması ve satış işlemlerinin yürütülmesi mümkün hale gelir. Alacaklı da satış sonucunda elde edilen bedelden alacağını tahsil etmeye çalışır.
Bu davada yalnızca tapu iptali ve borçlu adına tescil talep edilebilir. Tescilin mümkün olmaması ihtimaline karşı aynı dava içinde taşınmazın bedelinin veya tazminatın terditli şekilde istenmesi mümkün değildir. Benzer şekilde tescil talebi sonradan ıslah edilerek para alacağına dönüştürülemez. Borçlunun üçüncü kişiden ayrıca bir para alacağı bulunduğu düşünülüyorsa, bu alacağın niteliğine uygun haciz, yetki veya dava yoluna ayrıca başvurulması gerekir.
Dava açılmadan önce tarafların da doğru şekilde belirlenmesi gerekir. Tapuda malik görünen kişiler, borçluya karşı tescil yükümlülüğü bulunan kişiler ve hakkın dayandığı sözleşmenin tarafları birlikte değerlendirilmelidir. Taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmiş olması, tescil imkanını ve davada taraf gösterilmesi gereken kişileri etkileyebilir. Bu nedenle güncel tapu kayıtları incelenmeden ve sözleşme ilişkisi bütün taraflarıyla belirlenmeden dava açılması, taraf teşkili yönünden sorun yaratabilir.
Sonuç olarak İİK m. 94 ikinci fıkra, borçlunun kazandığı ancak henüz adına tescil ettirmediği
mülkiyet ve ayni hakların hacze elverişli hale getirilmesini sağlayan özel bir yoldur. Bu yolun
uygulanmasında borçlunun gerçekten tescil hakkı kazanmış olması, taşınmazın açıkça
belirlenmesi, icra dairesinden usulüne uygun yetki alınması, tescilin borçlu adına istenmesi ve
talebin yalnızca tescille sınırlı tutulması gerekir. Yetki belgesinin genel düzenlenmesi, para
alacağı için İİK m. 94 ikinci fıkraya dayanılması veya tescil talebinin bedel ve tazminat
istemleriyle birlikte ileri sürülmesi, davanın usulden veya esastan reddedilmesine neden
olabilir.
Hukuk Desteği
Kaynakça
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2013.9185 E., 2013.8249 K., 20.12.2013
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2014.1770 E., 2014.6968 K., 05.11.2014
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023.923 E., 2024.3395 K., 14.10.2024
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023.3814 E., 2025.236 K., 22.01.2025