İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraya verenin belirli koşullarda kiracıyı taşınmaza ihtiyaç gerekçesiyle tahliyeye zorlayabildiği bir süreçtir. Bu süreçte artık “dava açmadan önce” zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerekir. Ancak uygulamada asıl sorun, arabuluculuğa ne zaman başvurulacağıdır. Yanlış zamanda yapılan başvurular yüzünden davalar usulden retle sonuçlanabilmektedir.
Mahkemeler, ihtiyacın gerçekten var olup olmadığına bile bakmadan dava şartı yokluğundan
davaları reddedebilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararı, Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidererek net bir çerçeve çizmiştir:
Zorunlu dava şartı arabuluculuk başvurusu, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır. Başka bir deyişle, kira süresi dolmadan yapılan “erken” arabuluculuk başvurusu, dava şartını karşılamaz. Bu yaklaşım, “henüz doğmamış bir dava hakkı için dava şartı işletilemez” mantığına dayanır ve usul hukuku bakımından tutarlı bir standardizasyon sağlar. Yeri gelmişken belirtelim, bu karardan önce ve hatta bu kararın Yerel Mahkemeler tarafından uygulamada esas alınmaya başlandığı 2025 senesi 8. ayından önce bu konuda bir serbesti vardı. Dava açma hakkı henüz doğmadan önce yapılmış dava şartı arabuluculuk başvuruları sebebiyle davalar usulden reddedilmeden esasa dair incelemeye geçilebilmekteydi, fakat bu içtihat bu hususta uygulamadaki ayrılığı birleştirdi ve yeknesaklık getirdi. Artık temel uyum kuralı şudur: Arabuluculuk başvurusu, kira süresi bitmeden yapılmayacak; dava hakkı doğduktan sonra yapılacaktır. Erken başvurunun “hazırlık” gibi görülmesi artık güvenli bir alan değildir; tersine, davayı usulden bitirebilecek bir prosedürel risk olarak ele alınmalıdır. Bu nedenle kiraya verenlerin ve vekillerin, hak kaybı ve zaman kaybı yaşamamak için arabuluculuk başvurusunu kira döneminin bitimini takip eden anda konumlandırması stratejik olarak zorunlu hale gelmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495 K. 2025/3048 T. 26.05.2025: “Öte yandan, 6098 sayılı Kanun 350/son maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle tahliye davalarının, sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceği emredici şekilde
düzenlenmiş olup, bu husus kamu düzenine ilişkindir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona ermeden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten önce kiraya veren kiracıdan dava yolu ile ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı halde bu süreler öncesinde açılacak bir dava, süresinde açılmış bir dava olarak kabul edilmeyeceğine göre, dava şartı olarak arabuluculuğa başvuruda bulunabilmek için de öncelikle uyuşmazlığın doğması, yani kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ve kiraya verenin tahliye davası yolu ile tahliye isteminde bulunma hakkının doğması gerekir. Aksi takdirde henüz tahliye davası açma hakkı bulunmayan kiraya verenin kira süresinin sona ermesinden çok öncesinde dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunduğu durumda bu başvuru tarihi itibariyle şartlarına göre tahliye etmeyi kabul etmeyen kiracının anlaşmamaya ilişkin son tutanağın düzenlenmesi sonrasında sürenin sona ermesine kadar aradan geçen sürede şartlarının değişmesiyle süre bitimi itibariyle tahliyeyi gerçekleştirdiğinde dava açma hakkı doğmadan erken yapılan ve olumsuz olarak neticelenen dava şartı arabuluculuk faaliyeti işlevsiz hale gelecektir. Kiraya verenin tahliye davası açma hakkının doğduğu andan itibaren arabuluculuğa başvurusu ile arabuluculukta geçen süre bakımından dava açma hakkının kullanım süresi bakımından bir kaybı olmayacaktır zira dava şartı arabuluculuğa başvuru ile son anlaşmama tutanağının düzenlenmesine kadarki geçen süre 6325 sayılı kanunun 16/2 maddesi uyarınca zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.
Bu durumda, 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten
başlayarak açılabileceğine göre; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun da, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır.”
Hukuk Desteği