2025 yılında takdir komisyonlarınca 2026 yılı için belirlenen asgari ölçüde arsa ve arazi
metrekare birim değerlerinde bazı bölgelerde yüksek oranlı artışlar meydana gelmiş; bu
artışlar kamuoyunda çoğu kez “emlak vergisi artışı” şeklinde ifade edilmiştir. Ne var ki
hukuki değerlendirmede, artışın kaynağının çoğunlukla vergi oranlarından değil, emlak
vergisinin üzerinden hesaplandığı matrahı oluşturan vergi değerinin yükselmesinden
kaynaklandığı belirtilmelidir. Nitekim Emlak Vergisi Kanunu (EVK) m.29 uyarınca vergi
değeri; arsa ve araziler bakımından takdir komisyonlarınca belirlenen asgari ölçüde birim
değerlere, binalar bakımından ise buna ek olarak metrekare normal inşaat maliyet bedellerine
dayanılarak tespit edilmektedir.
Bu çerçevede, 4/12/2025 tarihli 7566 sayılı Kanun ile EVK Geçici 23. maddede yapılan
değişiklik sonucunda, 2026 yılı bakımından 2025’te takdir edilen asgari m² birim değerler
esas alınarak EVK m.29’a göre hesaplanacak vergi değerlerine kanuni bir üst sınır (tavan)
getirilmiştir. Düzenlemeye göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025
yılına ait vergi değerlerinin “iki kat fazlasını” aşamayacak; bu suretle 2026 yılı vergi
değerinin 2025 yılı vergi değerinin en fazla üç katı düzeyinde hesaplanması öngörülmüştür.
Böylelikle, 2025 takdir döneminde ortaya çıkan yüksek birim değer artışlarının 2026 yılı
vergi değerine yansımasının sınırlandırılması amaçlanmıştır.
Düzenlemenin kapsamı yalnızca devam eden mükellefiyetlerle sınırlı tutulmamış; EVK m.33
kapsamında mükellefiyet tesisini gerektiren hallerde (yeni bina, ifraz/tevhit, kullanış tarzı
değişikliği vb.) vergi değerinin hesabında esas alınacak birim değerlere ilişkin olarak da ilk
yıl bakımından sınırlayıcı bir rejim öngörülmüştür. Ayrıca EVK m.29’da, vergi değerinin
izleyen yıllarda artırılmasına ilişkin hükümde 7566 sayılı Kanun ile değişiklik yapıldığı;
resmi metindeki dipnota göre “yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde” ibaresinin
“yeniden değerleme oranında” şeklinde düzenlendiği belirtilmektedir.
Öte yandan, 2026 yılı için getirilen vergi değeri tavanı, takdir komisyonu kararlarının emlak
vergisine yansımasını kanuni bir üst limitte sınırladığından, yargısal süreçlerde “davanın
konusuz kalması” tartışmasını gündeme getirmiştir. Yerel Mahkemeler tarafından Belediyeler
aleyhinde vatandaşlarca açılmış olunan seri haldeki davalar aynı gerekçelerle davanın
konusuz kalmış olmasından ötürü reddedilmektedir. Bununla birlikte, söz konusu
sınırlamanın yargısal sürecin akıbeti bakımından belirleyici olabilmesi somut olayın
özelliklerine bağlıdır. Bu nedenle mükelleflerin, 2026 yılına ilişkin tahakkuk işlemlerinde
tavan uygulamasının doğru şekilde yansıtılıp yansıtılmadığını denetlemeleri; hatalı uygulama
bulunması halinde idari başvuru yollarını ve gerektiğinde yargısal başvuru imkanlarını somut
tahakkuk ve uygulama çerçevesinde değerlendirmeleri gerekir.
Hukuk Desteği