Kira sözleşmesi; kiraya veren ve kiracının taraf olduğu, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinde kiraya veren bir şeyin kullanımını/yararlanılmasını kiracıya bırakırken, kiracı ise bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlenir. Diğer sözleşmelerde olduğu gibi kira sözleşmesinde de asıl olan, tarafların değişmemesidir. Ancak farklı nedenlere dayalı olarak kira sözleşmesinin taraflarının değişmesi mümkündür.
Taraf değişikliği, hukuk literatüründe karşımıza sözleşmenin devri şeklinde çıkmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 205. maddesi sözleşmenin devrini şu şekilde tanımlamıştır; “Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır.”. Maddenin ikinci fıkrasında; “sözleşmede kalan diğer tarafça önceden verilen izne dayanan veya sonradan onaylanan anlaşmada, sözleşmenin devri hükümlerine tabidir’’ denilmek sureti ile sözleşmede kalan tarafın, devir edene önceden verdiği izin veya devir edenle devir alan arasında yapılan anlaşmaya sonradan onay vermesi halinde de sözleşmenin devrinden söz edileceği ve sözleşmenin devrine ilişkin hükümlerin uygulanacağı düzenlenmiştir. İşte bir sözleşme tipi olan kira sözleşmesinde; kira ilişkisinin devri söz konusu olursa, sözleşme iki taraf arasında varlığını sürdürür ancak taraflardan birisi değişerek devre dışı kalmış olur.
TBK 310. maddesi kiraya verenin el değiştirmesi hususunu hükme bağlamıştır. Söz konusu maddeye göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur’’. Bu maddeden çıkartılacak sonuç; kiralananın satış, trampa, bağış ve sair bir nedenle el değiştirmesi durumunda eski malik yerine yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı ve kira sözleşmesinin devamlılığını sürdüreceğidir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olarak yeni malikin, gereksinim sebebi ile kira ilişkisini sona erdirme hakkı TBK’nın 351. maddesinde güvence altına alınmıştır.
TBK 323. maddesinde ise, kiracı açısından kira ilişkisi devri hususu ele alınmıştır. Söz konusu maddeye göre; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez’’. TBK 323. maddesine göre kiracının kira ilişkisinden doğan hakkını devir edebilmesi için mutlaka kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır. Kiraya veren yazılı rıza vermiş ise, kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Maddenin devamında, iş yeri kiraları için özel bir düzenleme getirilerek; kiraya verenin, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacağı hususu düzenlenmiştir.
İlgili yazılarımız için;
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
