Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklindeki 350/2. maddesi uyarınca kiralananın tadilatı sebebiyle kiracının tahliye edilmesi mümkündür.
Alıntılanan maddede yer alan tahliye nedeni, TBK’de sınırlı sayıda düzenlenen özel tahliye sebeplerinden biridir. Bu nedenle de diğer özel tahliye sebeplerinde olduğu gibi, ana başlığı yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye olan kiralananın tadilatı nedeniyle tahliyede de hem TBK hem de içtihatlar belli şartların meydana gelmesini aramaktadır.
Aranan şartlardan ilki, yapılacak tadilatın amacının kiralananın daha kullanılabilir duruma getirilmesi, harap halden kurtarılmasıdır. Deprem nedeniyle hasara uğrayan kolonların güçlendirilmesi ya da çöken çatının onarılması durumunu bu hale örnek olarak göstermek mümkünken, daha fazla gelir elde etmek amacıyla konutun dükkana çevrilmesi için yapılacak tadilatın tahliye nedeni olarak gösterilmesi mümkün değildir.
Bir diğer şartsa, alıntılan madde metninde açıkca yer aldığı üzere tadilat sırasında kiralananın kiracı tarafından kullanımının imkansız olmasıdır. Doğaldır ki bu şart, özel düzenlemeyle getirilen tahliye imkanının kiraya verenler tarafından kötüye kullanılmasını engelleme amacına hizmet etmektedir.
Son olarak TBK ve diğer kanunlar kapsamında herhangi bir düzenleme olmasa da, konu hakkındaki emsal kararlarda açıkca görüleceği üzere; mahkemeler, tadilat nedeniyle tahliye davasının kabulü için tamirata ilişkin onaylı projenin mahkemeye sunulmasını bir dava şartıymışcasına aramaktadır. Bu projenin hem dava açılırken dava dilekçesiyle beraber hem de davanın ilerleyen aşamalarında mahkemeye ibraz edilmesi mümkün olsa da mahkeme tarafından, projenin uygulanabilirlik ve proje uygulanırken kiracının kiralananda kalmasının imkan durumu bilikişilere tespit ettirilmeden herhangi bir karar verilmemektedir.
Tadilat nedeniyle tahliye imkanında aranan şartların daha net görülmesi adına, Yargıtay’ın ilgili kararlarından bazılarını alıntılamaktayız;
- “Türk Borçlar Kanununun 350/2. maddesi gereğince kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için açılacak davalarda kiralananın tasdikli mimari veya avan projesinin bulunması ve ibrazı zorunludur. Olayımıza gelince; dosya kapsamında Çekmeköy Belediyesinin 02.09.2004 tarih 164 sayılı kararına göre kiralanan taşınmazın kaçak yapı olması nedeniyle taşınmaz hakkında yıkım kararı verildiği anlaşılmıştır. Mahallinde yapılan keşif neticesinde verilen 16.04.2013 havale tarihli bilirkişi raporunda tasdiksiz avan projesinin yerine uygun olmadığı rapor edilmiştir. Mahkemece mecurun bulunduğu bina hakkında yıkım kararı olduğundan bahisle davacının bu yerde mevzuata uygun bina yapmak istediğinden ve mecurun kaçak yapı olup, yıkım kararı bulunması nedeniyle davacının talebinde haklı görülerek davanın kabulüne karar verilmiş ise de; yukarıda belirtilen ilke kararı gereğince, keşif ve bilirkişi raporu ile projenin kiralanana uygun olmadığının belirlenmiş olması ve tahliye sebeplerinin sınırlılığı nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/15823 E., 2013/16287 K., 4.12.2013 T.)
- “Davacı da kiralananın imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi nedenine dayanarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 maddesi uyarınca dava açmıştır. Anılan madde gereğince kiralananda yapılması düşünülen tamirat ve tadilatın imar amaçlı ve aynı zamanda esaslı işlerden olması, bu sırada kiralananda ikametin mümkün olmaması, proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması gerekir. Bu amaçla kiralananda yapılan keşif sonrasında düzenlenen 28/05/2015 tarihli bilirkişi raporunda, “… Benzin istasyonu ve lokanta bölümü mevcut hali ile yapı kullanma izin belgesinde yer alan metrekareye ve çekme mesafelerine aykırı bir durumdadır. Projenin ruhsata uygun hale getirilebilmesi için tadilat projelerinin hazırlanması ve esaslı bir tadilat çalışmasının yapılması gerektiği” belirtilmekle birlikte, yapılacak onarım ve tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, bu aşamada kiralananda oturulabilir olup olmadığı, tahliye gerekip gerekmediği açıklanmamıştır. Bu itibarla bilirkişi raporu hüküm kurnaya yeterli ve elverişli değildir. Bu nedenle kiralananın bulunduğu yerde konusunda uzman bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak onaylı projenin uygulanması, taşınmazda projeye göre yapılacak onarım ve tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı ve yine tadilat ve onarımlar sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı, bu aşamada tahliye gerekip gerekmediği konusunda detaylı bir rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/1372 E., 2017/2218 K., 1.3.2017 T.)
- “TBK 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir. İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre “projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı” bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir.Öte yandan davacı vekili dava dilekçesinde ikinci talep olarak kiralananda turizm ofisi yapılması için belediyenin bu taşınmaza ihtiyacı olduğunu bu yerin kamu yararına kullanılmasının planlandığını belirterek ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmiş ve dava dilekçesi ekinde delillerini bildirmiştir. Bu nedenle mahkemece dava konusu yerin kamu yararına tahsis edilmesi için encümen kararı bulunup bulunmadığının araştırılması, ihtiyaca ilişkin taraf delillerinin toplanması tanık ismi bildirilmiş ise dinlenilmesi ve varılacak sonuca göre iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye konusunda bir karar verilmesi gerekirken taraf delilleri toplanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/2565 E., 2016/25 K., 18.12.2016 T.)
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
