Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 299’da kira sözleşmesi “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Kiralayanın, kiralananı satılığa çıkarması durumunda; kiracının evi göstermekten imtina etmesi ve benzeri ihtilaflarla sıkça karşılaşılmaktadır. Kiracının evi gösterme borcunun olup olmadığı hususu da bu gibi zamanlarda gündeme gelebilmektedir.
Kira ilişkisinde her iki tarafın da kira sözleşmesinden ve yasadan kaynaklanan birtakım hak ve yükümlülükleri bulunmakta, bazı kira sözleşmelerinde evin gezdirilmesi/gösterilmesi konusuna ilişkin özel bir düzenlemeye de yer verilmektedir. Örneğin “Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya evin satılığa çıkarılması halinde kiralananın gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır.” şeklinde, taraflar arasındaki irade serbestisi doğrultusunda, sözleşmede bu hususa yer verilebilmektedir. Hal böyle olunca kiracı elbette ki sözleşmeden kaynaklanan bu yükümlülüğünü yerine getirmelidir. Ancak kira sözleşmelerinde her zaman bu hususa yer verilmeyebileceği gibi, bazı durumlarda yazılı bir kira sözleşmesi dahi mevcut olmayabilmektedir. Zira bilindiği üzere, kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır. Yazılı olarak akdedilmesi yalnızca ispat aracıdır. İşte bu gibi, kira sözleşmelerinde ilgili düzenlemeye hiç yer verilmemiş olunması veya yazılı bir akdin bulunmaması gibi hallerde, kiracının evi gösterme yükümlülüğü bulunmayacak mıdır? Bu sorunun cevabını kiracının evi gezdirme yükümlülüğünün düzenlendiği TBK m.319/2 “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” hükmü vermektedir. Görüleceği üzere irade serbestisinin yanında, kanun koyucu bu konuyu özel olarak emredici bir hükümle düzenleme altına almıştır. Bu nedenle de kiracının evi gösterme zorunluluğu bazı haller için kural olarak vardır diyebiliriz. Ancak yine aynı maddenin 3.fıkrasındaki “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” düzenlemesi gereğince kiralayanın da konuya ilişkin bildirimi, kiracıya makul ve uygun bir sürede yapması gerekmektedir.
Yükümlülüklere aykırı davranılmasının sonucu olarak ihtilafın dava yoluna taşınması durumunda görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi ve yetkili mahkemenin ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğunu -tarafların kamu tüzel kişisi veya tacir olup yetki sözleşmesi akdetmemeleri halinde- belirtmiş olalım. Aşağıda konuya ilişkin Yargıtay kararlarından bazı kesitleri sizlerle paylaşmaktayız:
“…Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının borçları başlığındaki düzenlemede, kiralananın gösterilmesine katlanma borcunun varlığından bahsedilerek, bu husus T.B.K.’nın 319.maddesinde açıklanmıştır. T.B.K. 319/2. fıkrasında; “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlü olduğu, T.B.K.’nın 319/3 fıkrasında ise; “Kiraya verenin, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorunda” olduğu belirtilmiştir. Davalı vekili yargılama sırasında, davalı ve eşinin çalışan kişiler olduğundan söz etmiş, temyiz aşamasında davalı ve eşinin halen çalıştıkları iş yerlerini gösterir belgeleri dosyaya ibraz etmiştir. Bu durumda mahkemece, davalı ve eşinin çalışma şartları araştırılarak, kanun maddesinde de açıklandığı üzere, kiracının yararları göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olacak şekilde, hem süre, hem de hazır bulundurma gün ve saatlerinin belirlenmesi gerekir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu edenle bozulmalıdır…” (Yargıtay 6. HD 2015/6282 E., 2015/6125 K.)
“…Davalının, davacıya ait dairede kiracı olarak bulunduğu kuşkusuzdur. Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Mahkemece değinilen bu yön gözetilerek uzman bilirkişi marifetiyle mahallinde inceleme yapılarak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevkii, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile, ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı tesbit edilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır…” (Yargıtay 13. HD 2005/3892 E., 2005/9620 K.)
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
