Ecrimisil tazminatı, taşınmazın sahibi olan kişinin, taşınmazını haksız yere kullanan kişiden ve bu kullanım esnasında uğradığı zararları ya da elde edemediği kira gelirlerini ve diğer parasal haklarını talep edebildiği bir tazminat türüdür. Ecrimisil tazminatı ile haksız olarak kullanılan taşınmazın salt izinsiz kullanılmış olması nedeniyle ortaya çıkan zararlar, taşınmazın yıpranması veya kullanılamaz hale gelmesi nedeniyle oluşan zararlar, taşınmaz malikinin haksız kullanım sırasında elde edemediği kira gelirleri ve mahrum kaldığı diğer kazançların bedeli, taşınmazı haksız yere kullanan kişinin bu kullanım nedeniyle elde ettiği haksız kazançlar talep edilebilmektedir.
Ecrimisil tazminatının talep edilebilmesi için gerekli olan iki koşul vardır. Bunlardan birincisi taşınmazı işgal eden kişinin iyiniyetli olmaması ikincisi ise taşınmaz üzerinde ecrimisil davasına konu eylemi yapma hakkının bulunmamasıdır. İşgal eden kişinin iyiniyetli olmaması, taşınmazı kullanan kişinin o taşınmazın üzerinde hak sahibi olmadığını bilmesi halinde taşınmazı kullanması ya da taşınmazdan yararlanması anlamına gelmektedir.
Ecrimisil tazminatının bedeli ise mahkemenin atadığı bilirkişi tarafından taşınmazın özelliklerine göre değeri, benzer özellikte yerlerin emsal kira bedelleri, taşınmazda ekip biçilen ürünlerin getirisi, taşınmazın haksız kullanım öncesi ve sonrası durumu arasındaki farkların tespiti ve tüm bu kriterler göz önünde bulundurularak hesaplanır.
Aşağıda sizlere konu ile ilgili Yargıtay kararlarını sunmaktayız.
“…ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır. Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı sebebiyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, davaya konu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir…’’ (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi , 2017/3747E., 2017/4705K., 27.09.2017)
“…elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları taşınmazı kullanan kişi ya da kişiler aleyhine açılır. Nitekim, eldeki dava da bu iddia ile açılmıştır. Bu durumda, kira ilişkisinin varlığının kanıtlanması halinde haksız işgalden söz edilemeyeceği açıktır. Öte yandan; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural 18.03.1942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.” (Yargıtay 1. HD., E.2016/5743, K.2016/7306, 15.06.2016)
Hukuk Desteği
iletisim: [email protected]
